Защита дольщиков: Арбитражный суд отказал в признании недействительными регистрационных записей в Едином государственном реестре прав в отношении 50-ти объектов недвижимости

Заявитель обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании действий Управления Росреестра по Московской области по регистрации прав собственности на жилые помещения, находящиеся на территории Московской области. По мнению заявителя, регистрационные действия с жилыми помещениями были совершены в нарушение установленного Арбитражным судом города Москвы запрета на их совершение в рамках другого спора между заявителем и компанией-застройщиком.

В процессе рассмотрения спора арбитражный суд признал, что дело ему не подсудно и поскольку все спорные объекты недвижимого имущества находятся на территории Московской области - передал дело в Арбитражный суд Московской области. В свою очередь, Арбитражный суд Московской области привлек в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, более 50-ти граждан-дольщиков, записи о праве собственности которых заявитель просит признать недействительными.

Один из дольщиков обратился к адвокату Демьянчуку А.В. для представления его интересов в возникшем судебном споре. Первым делом адвокат для защиты прав дольщика ознакомился с материалами обоих дел: того, в рамках которого были приняты обеспечительные меры по запрету совершения регистрационных действий, а также дела об оспаривании законности регистрационных действий.

После ознакомления с обоими делами стало очевидно, что заявление заявителя является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Во-первых, требование заявителя о признании записей в реестре недействительными, по существу, направлены на оспаривание прав собственности третьих лиц. В свою очередь, оспаривание права собственности физического лица на недвижимое имущество подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции по месту нахождения данного имущества. Следовательно, Арбитражный суд Московской области не вправе принимать решение о признании недействительной записи в Едином государственном реестре на недвижимое имущество (ЕГРП), принадлежащее физическому лицу и приобретенное им для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. 

Во-вторых, доверитель адвоката Демьянчука А.В. приобрел жилое помещение по договору о долевом участии, зарегистрированном в ЕГРП в установленном законом порядке. Данный договор никем не оспорен. Регистрация договора произведена задолго до возникновения судебного спора между заявителем и компанией-застройщиком, с которой доверитель ранее заключил договор о долевом участии. Также до начала каких-либо судебных споров стороны договора полностью исполнили все свои обязательства: произвели все взаиморасчеты, жилое помещение было передано застройщиком доверителю по акту приема-передачи. В свою очередь, право собственности доверителя на жилое помещение было зарегистрировано в ЕГРП без каких-либо препятствий. О наличии судебного запрета на осуществление регистрационных действий с данным жилым помещением, доверителю стало известно только после осуществления регистрационных действий, когда суд привлек его в качестве третьего лица.

В-третьих, Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрена возможность аннулирования записи в ЕГРП. Основанием для внесения записи в ЕГРП являются в том числе судебные акты.

Из содержания части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что для признания ненормативного правового акта, действий (бездействий) государственного органа недействительными (незаконными), требуется одновременное соблюдение двух условий: их несоответствие закону и наличие нарушения ими прав и охраняемых законных интересов заявителя. Поскольку заявитель иска о признании договора долевого участия недействительным не подавал, то отсутствуют какие-либо доказательства нарушения его прав при совершении оспариваемой им записи в ЕГРП.

Таким образом, избранный заявителем способ защиты не ведет к восстановлению его субъективных прав.

Арбитражный суд Московской области согласился с доводами адвоката Демьянчука А.В. и отказал заявителю в признании недействительными регистрационных записей о праве собственности в ЕГРП.