Осторожно! Кооператив

В последнее время на рынке загородного жилищного и дачного строительства стала четко прослеживаться тенденция, когда строительные  организации (застройщики) стали отказываться от заключения прямых договоров с гражданами на строительство жилого дома или дачи. В большинстве случаев гражданам предлагается вступать в правоотношения по жилищному и дачному строительству непосредственно с жилищным, жилищно-строительным или дачным кооперативом.

Давайте попробуем разобраться в том, почему это происходит и, самое главное, какие риски в этом кроются для граждан, решивших принять участие в строительстве жилого дома или дачи и, поэтому, вынужденных вступать в соответствующий кооператив.

Во-первых, согласно статье 116 Гражданского кодекса РФ, именуемого в дальнейшем «ГК РФ», жилищные, жилищно-строительные и дачные кооперативы являются потребительскими кооперативами. В соответствии с пунктом 4 статьи 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны в течение 3 - х  месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Это означает, что на вполне законных основаниях строительная организация сняла с себя практически все риски, связанные с невведением (просрочкой введения) объекта строительства в эксплуатацию. Напротив, данный риск ложится исключительно на плечи членов кооператива: либо они внесут дополнительные взносы и достроят объект, либо он никогда не будет построен.

Во-вторых, законодательная база, регламентирующая деятельность кооперативов, развита крайне слабо. В настоящий момент деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ (в дальнейшем - ЖК РФ), тогда как специальные законы еще не приняты. Немногим лучше ситуация с дачными кооперативами - их деятельность регулируется несовершенным Федеральным законом № 66 - ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Проблема слабого законодательного регулирования заключается в том, что недобросовестные учредители кооператива могут внести в его устав практически любые положения, выгодные для себя и невыгодные для остальных членов кооператива.        

В-третьих, поскольку строительная организация в договорных отношениях с членом кооператива не состоит, то устанавливающий повышенную ответственность за  нарушение обязательства закон о защите прав потребителей к спору не применим. В случае нарушения своих обязательств по строительству подрядчик будет отвечать перед кооперативом, с которым он находится в договорных отношениях. В этом случае дело будет рассматривать арбитражный суд  в соответствии с Гражданским кодексом РФ, в дальнейшем именуемым «ГК РФ». Очевидно, что такое положение вещей крайне выгодно для подрядчика, поскольку он получил более комфортный правовой режим и буфер в виде руководства кооператива, принимающий все претензии граждан по строительным  работам на себя.

Кроме того, отношения, связанные с членством в кооперативе, в подавляющем большинстве случаев не регулируются законодательством о защите прав потребителей. И  далеко не во всех случаях к отношениям между членами кооператива и кооперативом применим ГК РФ.

В-четвертых, практика показывает, что создание кооператива инициирует строительная организация, которая затем будет осуществлять строительство коттеджного или дачного поселка. Для этого дружественные строительной организации граждане  учреждают кооператив, избирают правление кооператива и председателя. В результате этого руководство кооператива становится полностью подконтрольным строительной организации. Поскольку вся разрешительная документация на строительство оформляется на кооператив, то желающий участвовать в строительстве дома или дачи гражданин обязан внести требуемые денежные средства в кооператив. Полученные от гражданина средства кооператив по договору строительного подряда перечисляет строительной организации, которая бесконтрольно распоряжается ими.

С учетом своего судебного опыта хочу дать потенциальным и действующим членам потребительских кооперативов следующие рекомендации:

1. Ознакомьтесь с выполняющей работы для Вашего кооператива подрядной организацией. Поинтересуйтесь о ее репутации на строительном рынке и ее финансовом положении. Узнайте, какие объекты она ранее строила, были ли у нее проблемы с заказчиками, органами государственного строительного надзора. Также не лишним будет узнать о репутации председателя и членов правления кооператива.
2. Получите от председателя кооператива разрешительную документацию на строительство поселка, документы на землю, проект застройки территории (проект территориального устройства), разрешения и согласования на подключение кооператива к коммуникациям, устав кооператива, решение его органа о размере паевого взноса и порядке его внесения, проект договора на строительства дома. Документы можно запросить в заверенных председателем  кооператива копиях. Внимательно изучите их и, при необходимости, проконсультируйтесь со специалистами.     
3. Если Ваше членство в кооперативе неизбежно, добивайтесь заключения между Вами и кооперативом договора строительного подряда, в котором следует установить начальный срок строительства, промежуточные сроки и конечный срок строительства, а также указать стоимость работ. В договоре предусмотрите ответственность кооператива в случае нарушения им сроков и качества выполнения работ. К договору обязательно приложите смету, из которой должно четко следовать какие работы и за какую стоимость должен выполнить кооператив.
4. Объединитесь с другими членами кооператива для проверки обоснованности трат председателем и правлением средств кооператива. Кроме того, установите контроль над выполнением подрядчиком своих обязательств перед кооперативом по договору строительного подряда. Для этого можно привлечь квалифицированных адвокатов, юристов. Они проанализируют устав и иные документы Вашего кооператива, помогут Вам выявить допущенные нарушения закона, прав кооператива и его членов, а также помогут предпринять меры по их устранению. В частности, они организуют проведение экспертизы качества и стоимости выполненных подрядчиком работ, окажут помощь при обращении в суд с иском о расторжении договора подряда и взыскании с подрядчика причиненных убытков, помогут подготовить обращение в правоохранительные органы о проверке законности действий строительной организации или руководства кооператива.     

В завершение замечу, будет или не будет построен дом или дача Вашей мечты во многом  зависит от Вашей активности и активности таких же, как Вы членов кооператива.