В последнее время на рынке загородного жилищного и дачного строительства стала четко прослеживаться тенденция, когда строительные организации (застройщики) стали отказываться от заключения прямых договоров с гражданами на строительство жилого дома или дачи. В большинстве случаев гражданам предлагается вступать в правоотношения по жилищному и дачному строительству непосредственно с жилищным, жилищно-строительным или дачным кооперативом.
Давайте попробуем разобраться в том, почему это происходит и, самое главное, какие риски в этом кроются для граждан, решивших принять участие в строительстве жилого дома или дачи и, поэтому, вынужденных вступать в соответствующий кооператив.
Во-первых, согласно статье 116 Гражданского кодекса РФ, именуемого в дальнейшем «ГК РФ», жилищные, жилищно-строительные и дачные кооперативы являются потребительскими кооперативами. В соответствии с пунктом 4 статьи 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны в течение 3 - х месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Это означает, что на вполне законных основаниях строительная организация сняла с себя практически все риски, связанные с невведением (просрочкой введения) объекта строительства в эксплуатацию. Напротив, данный риск ложится исключительно на плечи членов кооператива: либо они внесут дополнительные взносы и достроят объект, либо он никогда не будет построен.
Во-вторых, законодательная база, регламентирующая деятельность кооперативов, развита крайне слабо. В настоящий момент деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ (в дальнейшем - ЖК РФ), тогда как специальные законы еще не приняты. Немногим лучше ситуация с дачными кооперативами - их деятельность регулируется несовершенным Федеральным законом № 66 - ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Проблема слабого законодательного регулирования заключается в том, что недобросовестные учредители кооператива могут внести в его устав практически любые положения, выгодные для себя и невыгодные для остальных членов кооператива.
В-третьих, поскольку строительная организация в договорных отношениях с членом кооператива не состоит, то устанавливающий повышенную ответственность за нарушение обязательства закон о защите прав потребителей к спору не применим. В случае нарушения своих обязательств по строительству подрядчик будет отвечать перед кооперативом, с которым он находится в договорных отношениях. В этом случае дело будет рассматривать арбитражный суд в соответствии с Гражданским кодексом РФ, в дальнейшем именуемым «ГК РФ». Очевидно, что такое положение вещей крайне выгодно для подрядчика, поскольку он получил более комфортный правовой режим и буфер в виде руководства кооператива, принимающий все претензии граждан по строительным работам на себя.
Кроме того, отношения, связанные с членством в кооперативе, в подавляющем большинстве случаев не регулируются законодательством о защите прав потребителей. И далеко не во всех случаях к отношениям между членами кооператива и кооперативом применим ГК РФ.
В-четвертых, практика показывает, что создание кооператива инициирует строительная организация, которая затем будет осуществлять строительство коттеджного или дачного поселка. Для этого дружественные строительной организации граждане учреждают кооператив, избирают правление кооператива и председателя. В результате этого руководство кооператива становится полностью подконтрольным строительной организации. Поскольку вся разрешительная документация на строительство оформляется на кооператив, то желающий участвовать в строительстве дома или дачи гражданин обязан внести требуемые денежные средства в кооператив. Полученные от гражданина средства кооператив по договору строительного подряда перечисляет строительной организации, которая бесконтрольно распоряжается ими.
С учетом своего судебного опыта хочу дать потенциальным и действующим членам потребительских кооперативов следующие рекомендации:
В завершение замечу, будет или не будет построен дом или дача Вашей мечты во многом зависит от Вашей активности и активности таких же, как Вы членов кооператива.